Integrale Perspective-Immo

Objectifs et politique d'investissement du fonds

L'immobilier est un secteur porteur.
Mais acheter et louer des biens immobiliers signifie un investissement important, un suivi régulier ainsi que des frais et des risques qu'il ne faut pas sous-estimer. Une source de stress lorsque l'on n'est pas un professionnel.

Une alternative est de vous offrir l'accès à l'immobilier via une assurance-vie individuelle (branche 23) dont le rendement dépend des résultats du fonds d'investissement Integrale Perspective-Immo.

En transformant la brique en "brique-papier", avec Integrale Perspective-Immo vous bénéficiez de l'expertise acquise par Integrale dans la gestion d'un parc immobilier, en évitant d'investir vous-même, en direct, des montants élevés. Le 1er versement pour ouvrir votre contrat est de minimum 5.000€ et les versements complémentaires de minimum 2.500€. La durée du contrat est la vie entière. Un horizon de placement de 5 ans ou plus est recommandé pour souscrire à ce contrat.
Le fonds Perspective-Immo vise un accroissement de vos actifs sans devoir subir les contraintes de la gestion d'un patrimoine immobilier.
La politique de gestion du fonds est disponible dans le règlement de gestion du fonds que vous pouvez consulter ci-dessous.

Principaux risques

Risques opérationnels

Pour atteindre l’objectif d’investissement défini dans le règlement de gestion du fonds, Integrale peut effectuer des investissements dans des classes et styles d’actifs différents dans des proportions variables en fonction des circonstances de marché.

Cependant, dans des conditions anormales de marché, les techniques de gestion habituelles du fonds d’investissement peuvent se révéler inefficaces ou défavorables.

Afin de garder le contrôle, Integrale détient plus de 50 % des parts des sociétés immobilières non cotées dans lesquelles le fonds investit. Ainsi, Integrale a un rôle prépondérant dans la gestion de ces sociétés et particulièrement dans le choix d’achat ou de vente d’immeubles. C’est également Integrale qui s’assure que les intérêts des prêts revenant au fonds d’investissement ont bien été versés par ces sociétés aux échéances fixées contractuellement. Ainsi, la gestion effectuée par Integrale influence directement les résultats du fonds.

Risque de contrepartie

Le fonds sous-jacent peut subir des pertes lorsqu’une contrepartie est incapable de faire face à ses obligations contractuelles.

Risque de crédit

Une obligation peut perdre toute sa valeur, lorsque l’émetteur de l’obligation n’est pas en mesure de rembourser sa dette à l’échéance fixée.       

En ce qui concerne les prêts accordés sous la forme de remboursement du capital à terme fixe (crédit « bullet »), pendant toute la durée du contrat, seuls les intérêts sur la somme empruntée sont payés par l’emprunteur. Le capital est remboursé en une fois à l'échéance. Ce type d’actifs comporte donc le risque que le débiteur ne soit pas en mesure de rembourser le capital à l’échéance.

Risque de liquidité

Dans certaines circonstances exceptionnelles, certains titres financiers peuvent se révéler impossibles à vendre rapidement ou doivent être vendus avec une décote et notamment lorsqu’il s’agit d’actions non cotées de sociétés actives dans le secteur immobilier. Dans ce cas, le calcul de la valeur unitaire peut être suspendu et la date de valorisation ainsi être reportée jusqu’au premier jour suivant, auquel la valeur de l’unité du fonds peut être calculée.

Le risque de liquidité diminue avec l’augmentation de la diversification des actifs. Au 01/01/2018, les parts de sociétés immobilières non cotées se répartissent entre quatre sociétés.

Le fait qu'une partie des actifs du fonds d’investissement est composée de parts de sociétés cotées ne supprime pas le risque de liquidité.

Risque de marché

Le fonds d’investissement est exposé au risque de perte qui peut résulter de la fluctuation des prix des actifs qui le composent.

Risque relatif à la valorisation des actifs

Pour le calcul hebdomadaire de la valeur de l’unité, la valeur

prise en compte pour les actions des Sociétés Immobilières Réglementées (SIR) cotées est celle publiée quotidiennement par EURONEXT.  

Pour le calcul hebdomadaire de la valeur de l’unité, la valeur prise en compte pour les actions de sociétés non cotées est la dernière valeur connue. La valorisation de ces actions est effectuée mensuellement, par Integrale, sur base de plusieurs composantes :

» les immeubles détenus par les sociétés non cotées actives dans le secteur immobilier dont la valorisation est effectuée, par Integrale, mensuellement.

Le taux de rendement des différents immeubles, nécessaire au calcul de la valeur de ces derniers, est confirmé mensuellement par une société d’expertise immobilière indépendante, en respectant les règles contenues dans le RICS Appraisal and Valuation Manual publié par la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). A la date d’entrée en vigueur de ce règlement de gestion et depuis la création du fonds d’investissement, la société d’expertise immobilière indépendante visée ci-dessus est la SPRL Jones Lang LaSalle dont le siège social est situé avenue Marnix 23 à 1000 Bruxelles, enregistrée sous le n° de BCE 0403.376.874 ;

» les prêts accordés aux sociétés non cotées actives dans le secteur immobilier dont la valorisation est effectuée, par Integrale, trimestriellement ;

» d’autres éléments comptables (ex : impôts différés) qui sont valorisés trimestriellement, par Integrale, sur base des résultats comptables des sociétés.        

Pour le calcul hebdomadaire de la valeur de l’unité, la valeur prise en compte pour les prêts accordés aux sociétés non cotées actives dans le secteur immobilier est la dernière valeur connue. La valorisation de ces prêts est effectuée, par Integrale, trimestriellement et la méthodologie utilisée est celle de la projection des flux futurs. Les flux futurs prévus dans chaque contrat de prêt sont actualisés avec une courbe de taux d’intérêt sans risque corrigée d’un spread pour tenir compte du risque de crédit de l’emprunteur.

Lors de son entrée et sortie du fonds d’investissement, le preneur d’assurance supporte le risque financier inhérent à ce décalage dans la fréquence de valorisation de ces actifs et de la valeur de l’unité.

Risque lié à la gestion des fonds

Seul l'émetteur des actifs financiers dispose des informations requises pour pouvoir évaluer les risques du produit et procéder à leur évaluation. Le risque existe que les investissements n'aient pas le rendement escompté.

Risque locatif

Les actions cotées ou non de sociétés actives dans le secteur immobilier peuvent perdre de leur valeur lorsque les immeubles (ex. bureaux, entrepôts, résidences-services, centres de soins et maisons de repos) repris à leur actif font face à un vide locatif ou que le locataire reste en défaut de payer son loyer.

Frais

Frais d’entrée

Les frais d’entrée sont appliqués sur le versement après déduction des taxes. Les frais d’entrée s’élèvent à maximum 1,5 % calculés sur toutes les primes.

Frais de sortie

Les frais de sortie s’élèvent à 4 % de la valeur du Contrat pendant la première année qui suit sa souscription et sont dégressifs de 1 % par an.
A partir de la cinquième année, il n’y a donc plus de frais de sortie.
Il n’y a pas de frais de sortie en cas de résiliation du Contrat dans les 30 jours de son entrée en vigueur.
Il n’y a pas de frais de sortie en cas de décès de l’assuré.

Frais de gestion

Les frais de gestion à charge du fonds d’investissement Integrale Perspective - Immo s’élèvent à maximum 1,2 % par an, calculés au taux de 1/52ème par semaine. Ils sont automatiquement prélevés sur la valeur de l’unité.

Integrale peut porter en compte des frais pour :

• les vérifications visant à déterminer si l’Assuré est toujours en vie ;
• les recherches des Bénéficiaires.

Les frais qui peuvent être portés en compte ne peuvent pas excéder 5 % des prestations assurées, sans pouvoir dépasser 200 €.